實務操作

 

　　01

 

　　1. 水、電、燃氣、冷氣、暖氣、通訊線路、有線電視、網絡等費用（以下簡稱水、電等費用，下同）等戶名為承租方

 

　　（1）承租方：按規定去水廠電廠取得增值稅發票作為稅前扣除憑證，如屬于一般納稅人，取得專票可以按規定抵扣進項稅額。

 

　　（2）出租方：沒什么事，水、電等費用不得計入成本費用。

 

　　02

 

　　2.水、電等費用包含在租金中

 

　　（1）承租方：取得房屋租賃發票（稅率/征收率為10%/5%）, 作為稅前扣除憑證，如屬于一般納稅人，取得專票可以按規定抵扣進項稅額。

 

　　提醒：財稅〔2017〕90號文件規定，自2018年1月1日起，納稅人租入固定資產、不動產，既用于一般計稅方法計稅項目，又用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的，其進項稅額準予從銷項稅額中全額抵扣。

 

　　（2）出租方：水、電等費用屬于成本，如出租方以出租為主營業務則屬于主營業務成本，或者計入其他業務成本。

 

　　其繳納水、電等費用應取得增值稅發票作為稅前扣除憑證。

 

　　如其出租房屋按一般計稅方法（10%）繳納增值稅，水、電等費用取得專票可以按規定抵扣進項稅額；如其出租房屋按簡易計稅方法（5%）繳納增值稅，水、電等費用即使取得專票也不能抵扣進項稅額；

 

　　03

 

　　3. 水、電等費用需要單獨支付且出租方采取銷售方式處理情形

 

　　（1）承租方：水、電等費用取得承租方開具/代開的增值稅發票,作為稅前扣除憑證，如屬于一般納稅人，取得專票可以按規定抵扣進項稅額。

 

　　（2）出租方：采取銷售方式處理，按適應稅率/征收率規定開具增值稅專用發票。

 

　　——出租方屬于小規模納稅人：除水費有特殊規定，其他費用按照適用征收率3%代開/自行開具增值稅普票或專票，其繳納其他費用應該取得增值稅發票作為稅前扣除憑證，不得抵扣進項稅額。

 

　　——出租方屬于一般規模納稅人：除水費有特殊規定，其他費用按照適用稅率自行開具增值稅普票或專票（超出經營范圍也自行開具普票/專票），其繳納其他費用應該取得增值稅發票作為稅前扣除憑證，取得專票可以按規定抵扣進項稅額。

 

　　——2016年5月6日國家稅務總局政策解答政策組發言材料

 

　　9.一般納稅人發生超出稅務登記范圍業務，是自開發票還是由稅務機關代開發票？

 

　　答：一般納稅人一律自開增值稅發票。

 

　　——水費特殊規定：稅務總局公告2016年第54號規定，提供物業管理服務（不僅僅是物業公司）的納稅人（包括小規模和一般納稅人），向服務接收方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅辦法依3%的征收率計算繳納增值稅，同時可以全額開具3%的稅費專票。

 

　　04

 

　　4. 水、電等費用需要單獨支付且出租方采取費用分攤方式處理。

 

　　（1）承租方：取得出租方開具的其他外部憑證作為稅前扣除憑證，其中“其他外部憑證”建議包括：出租方繳納水、電等費用取得發票的復印件、出租方出具蓋有公章或財務章或收費章等收據或分割單。

 

　　上述“其他外部憑證”不屬于增值稅抵扣憑證，即使取得“出租方繳納水、電等費用取得專用發票復印件”也不能抵扣進項稅額，因為發票抬頭是出租方的且是復印件。

 

　　（2）出租方：采取費用分攤方式處理，俗稱“代收代付”。

 

　　繳納水、電等費用取得發票，由承租方承擔的部分，屬于“代收代付”，通過其他應收賬款科目核算，該部分不得計入成本/費用科目，即使取得專票也不得抵扣進項稅額（按規定認證同時進項稅額轉出承租方承擔的部分）。

 

　　繳納水、電等費用取得發票，由出租方自行承擔的部分，按規定計入成本/費用科目，取得專票可以按規定抵扣進項稅額（按規定認證同時進項稅額轉出承租方承擔的部分）。

 

　　（3）該種情形，也適合企業租個人（自然人）的房屋，產生的水、電等費用稅前扣除憑證處理。

 

　　對于承租方企業：取得出租方開具的其他外部憑證作為稅前扣除憑證，其中“其他外部憑證”建議包括：出租方（自然人）繳納水、電等費用取得發票的復印件、自然人出具個人簽字等收據或分割單。

來源：小陳稅務